Der Winter wird allgemein als ruhige Zeit des Jahres angesehen. Für jene aber, die den Schnee fegen müssen, kann die Saison einiges an Arbeit bereithalten. Doch wer darf zu dieser Tätigkeit überhaupt herangezogen werden? Eine Frage, die sich vor allem in Mietshäusern nicht immer ganz einfach beantworten lässt. Zumal dann nicht, wenn entsprechende Regelungen zwischen dem Vermieter und seinen Mietern fehlen. Wer die damit verbundenen rechtlichen und tatsächlichen Risiken umgehen möchte, sollte übrigens einen professionellen Winterdienst mit der Aufgabe betrauen.
Die Streupflicht – was ist das eigentlich?
Schnee und Eis mögen schön aussehen. Doch für Passanten sind sie sehr gefährlich: Menschen können stürzen und sich verletzen. In allen Bundesländern und den Kommunen gilt daher die sogenannte Streupflicht. Sie verpflichtet den Eigentümer oder den Besitzer einer Immobilie, die am Grundstück verlaufenden Wege von Eis und Schnee zu befreien sowie sie gegebenenfalls zu streuen. Eine Tätigkeit, die zwingend zwischen morgens 7.00 Uhr und abends 21.00 Uhr zu erfolgen hat. Sollte es außerhalb dieser Tagesstunden etwa zu Blitzeis oder massiven Schneefällen kommen, müssten aber auch diese beseitigt werden. Wer der Vorgabe nicht nachkommt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die bei wiederholter Zuwiderhandlung mit einer Geldsanktion belegt wird. Ganz zu schweigen davon, dass der Hauseigentümer seinen Versicherungsschutz verliert, wenn auf seinem nicht gesicherten Weg jemand fällt.
Wer hat den Dienst zu erledigen?
Bei Bewohnern eines Einfamilienhauses ist die Zuständigkeit schnell geklärt: Wer die Immobilie besitzt, muss der Streupflicht nachkommen. Deutlich komplexer gestaltet sich die Ausgangslage aber bei Mehrfamilienhäusern. Hier ist nicht immer erkennbar, wer dieser Arbeit nachgehen muss. Erschwerend kommt hinzu, dass eine bundesweit einheitliche Regelung oder gar eine gesetzliche Grundlage für derartige Fälle nicht existiert. Dennoch haben sich die Gerichte in den letzten Jahrzehnten solchen Sachverhalten immer wieder annehmen müssen. Die herrschende Meinung dabei lautet, dass zwar grundsätzlich der Vermieter für die Sicherung der Wege zuständig ist – er kann diese Obliegenheit aber an seine Mieter weiterreichen. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn als Vermieter keine natürliche, sondern eine juristische Person auftritt. Zu ihnen gehören Unternehmen, Genossenschaften oder die normale Hausverwaltung.
Woraus kann sich die Verpflichtung für die Mieter ergeben?
Delegiert der Vermieter die Streupflicht an seine Mieter, so kommt ihm die Aufgabe zu, alle dafür benötigten Werkzeuge zur Verfügung zu stellen. Schippen, Besen, Streusalz und ähnliches Zubehör muss daher durch den Vermieter besorgt oder zumindest bezahlt werden. Umstritten war für lange Zeit allerdings, welche Form der Vermieter wählen muss, wenn er seine Mieter mit dem Dienst beauftragt. Hier ist es einerseits nicht mehr möglich, eine solche Absprache mündlich zu treffen. Andererseits haben die Gerichte in jüngster Vergangenheit auch die früher geltende Praxis ausgeschlossen, nach der ein im Hausflur befindlicher Aushang oder eine allgemeine Erwähnung in der Hausordnung genügen würde. Vielmehr ist es heute zwingend erforderlich, dass eine solche Regelung zwischen dem Vermieter und dem Mieter im Mietvertrag enthalten sein muss.
Was bedeutet die Tätigkeit tatsächlich für die Mieter?
Die Erfahrungen zeigen indes, dass die Streupflicht nicht in jedem Mietvertrag enthalten ist. Womit sich die Frage stellt, welcher Bewohner verpflichtet werden kann, Schnee und Eis von den Wegen zu entfernen. Immerhin ist das nicht allein eine anstrengende Tätigkeit. Denn auf dem Betroffenen lastet zugleich ein hohes Maß an Verantwortung: Er kann in Haftung genommen werden, kommt es auf dem von ihm gefegten Bürgersteig dennoch zum Sturz eines Menschen. Kurzum: Es reißt sich meist niemand darum, den Streudienst leisten zu dürfen. Zumal ein weiteres Problem immer dann auftritt, wenn die zuständige Person einmal aufgrund einer Krankheit oder eines Termins verhindert ist, der ihr gestellten Aufgabe nachzukommen. Auch hier müsste vorab konkret und schriftlich festgelegt werden, wer für sie einzuspringen hat.
Wie ist zu verfahren, wenn eine solche Regelung nicht existiert?
Vor allem im Bereich der privaten Wohnraumvermietung lässt sich häufig beobachten, dass die Mietverträge eher oberflächlich abgefasst werden und wichtige Details oftmals fehlen. Es kann also durchaus möglich sein, dass darin die Frage unbeantwortet bleibt, welcher Mieter wann und in welchem Umfang für den Winterdienst verantwortlich ist. Hieraus ergibt sich aber ein klarer Umkehrschluss, der mittlerweile sogar höchstrichterlich bestätigt wurde: Fehlt eine solche Klausel im Mietvertrag, fällt die Verpflichtung zum Reinigungen und Streuen der Wege und Flächen wieder auf den Vermieter zurück. Zumindest kurzfristig – etwa durch einen Anruf oder das Einwerfen eines Zettels in den Briefkasten – kann er die Mieter nun auch nicht mehr zur Übernahme dieser Aufgabe heranziehen. Vielmehr bedürfte es dafür einer Änderung des Mietvertrages.
Kann das Gewohnheitsrecht die Mieter verpflichten?
In vielen Städten hat sich in den letzten Jahrzehnten eine Tradition ergeben: Sofern sich im Mietvertrag keine Aussage darüber finden lässt, wer den Schnee beseitigen muss, wird die Arbeit in der Regel von jenen Mietparteien übernommen, die im Erdgeschoss wohnen. Diese zusätzliche Tätigkeit wird meist dadurch vergolten, dass die Betroffenen demgegenüber seltener bei der Reinigung des Treppenhauses helfen müssen. Doch Vorsicht: Eine solche Praxis – juristisch als Gewohnheitsrecht bezeichnet – bildet keine feste Grundlage. Wenn sich Mieter freiwillig bereiterklären, den Winterdienst zu übernehmen, ist das gut gemeint. Dennoch entbindet es den Vermieter nicht von seiner Pflicht. Sie obliegt ihm, solange er eine entsprechende Klausel nicht in den einzelnen Mietverträgen verankert. Abermals wäre er es also, der für Verletzungen der Passanten haften müsste.
Wie kann ein professioneller Winterdienst helfen?
Die Streupflicht ist für die Vermieter ein kleines Ärgernis. Einerseits müssen sie ihr nachkommen, um die Wege zu befreien und so zum Schutz vorbeilaufender Menschen beizutragen. Andererseits ist diese Tätigkeit oftmals mit Zeit und Mühen verbunden. Zumal viele Vermieter kaum in der Lage sind, sich in den kalten Monaten eigenständig um jede ihrer Immobilien zu bemühen. Wo die Mieter aber dazu nicht verpflichtet werden können oder sollen, bietet es sich an, einen Dienstleister mit der Aufgabe zu betrauen. Er fährt regelmäßig zum Haus, um dort den Bürgersteig und die Zugangswege zum Gebäude von Eis und Schnee zu befreien – die gesäuberten Flächen werden anschließend so gestreut, dass eine Sturzgefahr für Passenten gesenkt wird. Es wird folglich alles unternommen, um eine Haftung des Vermieters auszuschließen.
Wer trägt die Kosten für den Winterdienst?
Im Umkehrschluss ist es natürlich sinnvoll, die anfallenden Kosten auf alle Hausbewohner umzulegen. Dabei kann der Vermieter selbst entscheiden, ob er Monat für Monat von ihnen eine pauschale Winterabgabe einfordert oder ob er zum Ende der kalten Wochen den tatsächlichen Rechnungsbetrag auf alle Mieter aufteilt. Er muss diese Auslagen somit nicht selbst tragen. Mehr noch: Er kann die Gebühren, die für das Bereinigen und Streuen der Wege anfallen, sogar bei der Einkommenssteuererklärung für sich geltend machen. Bis zu 20 Prozent seiner Ausgaben werden ihm auf diese Weise erstattet. Davon umfasst sind nicht nur die reinen Arbeitsleistungen, die ausgeführt werden müssen. Auch der zusätzliche Kauf von Streumitteln wird durch das Finanzamt vergütet. Allein am Geld sollte die Verpflichtung eines professionellen Streudienstes also nicht scheitern.
Wir übernehmen den Winterdienst gerne für Sie
Bei allen Fragen, die sich für Sie rund um die Verpflichtung zum Säubern und Streuen der Wege ergeben, stehen wir Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Seite. So erstellen wir für Ihr Objekt ein individuelles Konzept, aus dem hervorgeht, wann, wie und in welchem Umfang die einzelnen Arbeitsleistungen von uns erbracht werden. Immerhin zeigen die Erfahrungen, dass es in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht für die Eigentümer vermieteter Immobilien oftmals einfacher ist, diese Aufgabe einem Unternehmen wie uns zu überlassen. Denn welcher Vermieter weiß schon spontan, welcher Tätigkeit er konkret und zu welchem Zeitpunkt nachzukommen hat? Schnell wird eine Obliegenheit übersehen, die dann durch das Recht oder die Versicherung angemahnt wird. Wir helfen Ihnen jedoch, diese Gefahren zu vermeiden. Immerhin soll Ihnen die Immobilie nicht zur Last fallen.
